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如风营销:2020楼市的“金九银十”来了吗?

wang 2020-09-10 29人围观 ,发现0个评论 楼市解读楼市调控房地产泡沫楼房降价消费开发商购房者
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春江水寒鸭慌乱。


金九银十正式开仓,楼市却搞起了大甩卖。立秋已过,寒风乍起,接下来静等好戏上演。




01 放弃幻想



上周住建部邀请沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6个城市“喝茶”,一杯凉水浇灭了房市虚火旺盛的苗头。


九月还没过一周,三座“新一线”已经动手加码楼市调控。


9月3日,东莞住建、国税等六部门,联合下发《关于进一步贯彻落实商品住房限购、限转让政策的通知》。


9月4日,杭州住房保障和房产管理局,发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。


9月6日,沈阳城建、自然资源局等九部门,联合发布《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》。




华北、华东、华南三座“新一线”,发文时间高度接近,文件抬头意义相同,内容指向也高度一致。


这表示上面的意思就是要统一思想。即要统一所有涉房主体的思想,包括地方政府、开发商、商业银行、购房者、乃至房产中介,无一遗漏。




多个新一线接二连三的发布,从中我们可以窥探一丝未来房市的大概趋势:楼市即将开始改头换面。


一有炒房苗头,立马就打。一有政策缺口,立马就堵,将成为最近几年的楼市调控节奏。


一句话:认清形势,放弃幻想!




中信银行原行长孙德顺,就是负面典型。


最高人民检察院对孙德顺涉嫌受贿的通报第一条是这么说的:“经查,孙德顺丧失理想理念,毫无政治意识和大局意识,严重违背党中央关于金融服务实体经济的决策部署,限制、压降制造业贷款。”


限制、压降制造业贷款是什么?就是贷款过多流向虚拟经济了,包括金融业和地产业等等,这就是缺少政治意识,缺少政治站位。


所以各商业银行,也不要抱以侥幸了……






02 房子大甩卖了!



另有江湖传言:监管准备持续收紧地产开发商的融资,为融资设置了三大红线。并且将在明年初落实。


红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;


红线2:净负债率大于100%;


红线3:现金短债比小于1.0倍。




根据触线情况不同,将试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。


你越是缺钱,就越是不让你融资,超过这三条红线的,都会对融资形成限制。




wind数据显示,TOP30房企中,净负债率超过100%的房企有9家,剔除预收款项后负债率超过70%的房企有23家,现金短债比低于1的有10家。


而越是大房企,杠杆越高,越是实力房企,融资比例越大。TOP30房企里,恒大、绿地等房企,都很可能触碰到“红线”,归为红色档。




“三道红线”限制了各大房企融资,让他们被迫去杠杆。但现金流对房企非常重要,融资渠道受阻,必然要转向销售,加大力度降价、促销快速回款。


所以,9月大部分房企已经启动资金预警方案,疯狂降负债。




这不,着急的恒大都要7折割肉卖房了。


早前,市场上一直在流传一则消息:恒大资金链要断了!伴随着恒大房子大甩卖这一消息似乎得到了佐证。


除了一系列优惠组合拳,许家印更公开放话:“金九银十”两个月成交额2000亿元。


意味着单月销售额要冲刺1000亿元。


如今豪言壮语一出,不知道许总会不会失望,因为至今为止,还从未有房企实现过单月销售千亿。




房企有多缺钱?数据说明一切:


2020年上半年,房地产开发贷款增加2.99万亿元,,较去年同比下降了6.85%。


从“史上可怕的地王年”——2016年迄今,房地产新增贷款规模被一再压制,即将降至十年来最低点。


信托投向房地产的资金增速也在持续下滑。


今年以来截至7月28日,68家信托公司共发行了3858款房地产集合信托产品,规模总计5118.5亿元,相较于去年同期的4099款产品、6352.6亿元的规模,出现大幅下滑。








03 立秋已过,“房市”寒风乍起



楼市政策收的越来越紧,人民群众也越来越智慧。


近期深圳出台史上最严楼市新政,为了打击“假离婚炒房”的行为,新政规定:离婚3年内购房,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。


结果新政一出,就有人教如何破解。


“先跟老婆离婚,把房子全部转到老婆名下,然后马上跟一个无房无贷款的女子结婚,再离婚。那么,你现在就属于无房离婚的状态,就可以3成首付买房了。因为只追溯“上一次离婚”时的房产状况,不会追溯之前的。


不知道这个方法是否真的可行,只能说想出这个办法的网友,可真是个人才。




2020年的楼市呈现一种现象:富人在加仓,刚需在彷徨,穷人在奢望。富人是毫不犹豫的抢购豪宅,刚需是既怕踏空又怕高位接盘,穷人则是奢望房价能因为疫情大跌。


看似抢手的豪宅,其实根本不是用来消费的,它只是一种资产保卫战的工具而已。




楼市深度调控、三道红线、行业老大哥的破釜沉舟,将整个房地产行业逼到了死角。降价大潮,也是开发商的一次割肉运动,在被售楼处小姑娘忽悠的同时,记得把视线收回来,拿起笔算算账。




毫无疑问:


房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。现如今,楼市已经进入了关门打狗的阶段,所谓金九银十无疑是虚假的狂欢。


立秋已过,寒风乍起,接下来静等好戏上演。


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